Земельный бум не утихает: кто-то планирует строительство загородного дома, а кто-то рассматривает землю для коммерческих целей. Большинство россиян многое знают о правилах покупки квартир, однако в земельном вопросе ориентируются неуверенно.

На что обращать внимание, покупая землю? Гость очередного эфира youtube-канала «Диалоги о недвижимости» — юрист, специализирующийся на земельном праве Яна Кузовлёва — рассказала, какие риски могут возникнуть при этом. За годы практики Яна оформила более 5000 га земли, сопровождала сделки, где речь шла о десятках миллионов долларов. Этот разговор — продолжение цикла «Встречи с юристами», организованного компанией «Митсан Консалтинг».

Алгоритм стандартный, но есть нюансы

Важно понимать: разница между покупкой квартиры и земельного участка очень существенная. Какие есть нюансы, которых нет в обороте квартир?

При подготовке сделки купли-продажи земли сохраняется стандартный алгоритм проверки продавца по всем базам. Проводится работа с Росреестром: подтверждение права собственности, история приобретения земельного участка. Но в отношении земельного участка, напоминает Яна Кузовлёва, есть дополнительные риски. Они вряд ли приведут к оспариванию сделки купли-продажи, но могут заметно увеличить расходы нового собственника.

Первый этап. Границы.

Если границы участка не определены, вам могут отказать в регистрации на основании Федерального закона от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости».

Проверяйте всё, что касается границ земельного участка. Это не сложно: откройте публичную кадастровую карту, наберите кадастровый номер и посмотрите, какие границы зафиксированы официально. Если их когда-либо определяли.

— В единую базу в своё время подгрузили данные о выданных земельных участках, — говорит Яна. — Там есть кадастровые номера, площадь, но по факту никто не выходил на местность.

“Вывод: прежде, чем купить, посетите ваш будущий участок. Возможно, этот вариант вам не подходит.

Не скупитесь — закажите геодезическую проверку объекта. Потраченные 15-20 тысяч полностью оправдывают себя: вы будете чётко видеть, где границы участка, сможете сопоставить фактические данные с информацией Росреестра. В дальнейшем это позволит избежать уже ставших классикой споров с соседями о пресловутом заборе.

— Фактические и юридические границы — разные вещи, — говорит Яна. — Людям сложно договориться, они начинают пугаться — «вы хотите отнять у меня землю, всё, идём в суд». Судебный процесс по спору о реестровой границе между собственниками даже в регионе обойдётся от 100 тысяч рублей, а в крупных городах — и 200, и 300 тысяч рублей. Это одна из самых сложных категорий дел: много аналитики по документам, изучение кадастровых и инвентаризационных дел, сопоставление истории земельного участка, всех границ, землеустроительная экспертиза.

Если выяснилось, что участок не проходил межевание, его границы не координировались, будет правильно решение этих вопросов возложить на продавца. Ведь есть риск не получить согласование границ со смежными землепользователями. И это ещё одна перспектива встречи в суде.

Второй этап. Проверка градостроительного статуса земельного участка.

В кадастровом паспорте есть пункт о категории земельного участка. Он накладывает определённые ограничения на пользование наделом. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя построить дом. Поэтому важно приобретать землю под конкретные нужды.

Яна советует всегда заказывать ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Станет ясна полная картина: в ГПЗУ указаны схемы, охранные зоны, утверждённые проекты планировки, что и где можно строить. Как минимум — посмотреть карты генерального плана, карты землепользования и застройки.

— У меня была в практике сделка, когда люди хотели построить малоэтажный многоквартирный дом. ВРИ позволял это сделать, но там были ограничения по проценту застройки. Изначально участок продавался под индивидуальный жилой дом. Пришлось отказаться от покупки: по ПЗЗ площадь была меньше, чем это допустимо для застройки.

“Чтобы изучить ГПЗУ, достаточно обратиться в администрацию населённого пункта, зайдя к ним на сайт. Если власти планируют организацию промзоны или строительство федеральной трассы, об этом станет известно до того, как документы будут подписаны, а деньги — уплачены.

Третий этап. Сети.

Если вы не заказываете ГПЗУ — обращайтесь к геодезистам для проведения топографической съёмки. Пусть запрашивают планшеты, картплан территории. Это документы, где отражены сети и их охранные зоны.

— К сожалению, по выпискам из ЕГРН мы можем увидеть не всё. Многие сети не поставлены на кадастровый учёт. Но они нанесены на планшеты.

Почему это важно? Чаще всего непонятно, что было вперёд, границы участка либо сети. Практика неоднозначная. Обязать собственника сетей перенести эти сети зачастую нереально:

- невозможно найти собственника;

- затраты по переносу слишком велики;

- сети положены раньше, чем сформирован земельный участок.

В любом случае получается, что-либо вообще невозможно использовать земельный участок, либо вы его не можете использовать полноценно. Перенос сетей за границы земельного участка, говорит Яна, обойдётся в 1,5-2 миллиона.

— У нас в практике был случай, когда собственник начал возведение торгового центра на земельном участке и перерубил военный кабель, который нигде не был зарегистрирован, — рассказывает управляющий партнёр «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин. — Одним взмахом ковша экскаватора половину Ленинградского военного округа оставили без связи. На такие разборки всегда тратится много времени и денег. Поэтому гораздо проще обратиться к специалисту и узнать о проблемах заранее.

— Классный земельный участок без плохой истории найти реально, хотя, может быть, не с первого раза. Поэтому пожалуйста максимально ответственно относитесь к покупке объекта недвижимости. Это не сходить в магазин, это несколько сложнее, — напоминает Яна.

Покупать ли недвижимость сейчас? Как говорил Марк Твен, «покупайте землю — её больше не производят». Это то, что всегда в цене, но, чтобы не прогадать, обязательно консультируйтесь с юристами. Категория земли, местоположение, наличие обременений и сервитутов, корректность в документах — слишком много важных нюансов.

Смотрите «Диалоги о недвижимости»: эксперты стремятся сделать этот рынок более цивилизованным, но он всегда будет сопряжён с определёнными рисками.

Как остаться собственником отеля, признанного самовольной постройкой? В каких случаях более вероятно решение о сносе здания? Что говорит об этом законодательство и судебная практика?

Ситуацию со сложными гостиничными объектами прокомментировали гостиничный юрист Анастасия Королева и юрист в сфере недвижимости и земельного права Яна Кузовлева.

Начнем с нового дела из Тюмени

В мае этого года собственник гостиницы “Астория” выставила мини-отель на продажу, хотя мэрия добилась сноса здания как самовольной постройки. Гостиница продается за 40 млн рублей. В гостиничном объекте работают 13 номеров, еще пять нуждаются в ремонте.

К истории вопроса:

Скандал из-за гостиницы разгорелся в 2017 году. Как стало известно администрации города, трехэтажное здание в центре Тюмени было построено незаконно: его возвели на участке, который не был поставлен на кадастровый учет, а также без разрешения на строительство. По этой причине здание признали самостроем и оно подлежало сносу. Исковые требования администрации поддержал суд первой инстанции.

Владелец гостиницы не согласилась с решением суда и обжаловала его. Доводы собственника: в 1997 году она заключила договор долевого участия. По условиям договора оформить право собственности обязан был застройщик – компания «Инвестжилстрой». Поскольку компания не выполнила свои обязательства, собственник “Астории” не смогла зарегистрировать право собственности на объект.

В результате областной суд отменил решение о демонтаже здания. Верховный суд также поддержал владелицу гостиницы. На основании решения суда предприниматель смогла зарегистрировать право собственности на самострой, несмотря на то, что гостиница 20 лет числилась объектом незавершенного строительства.

настасия Королева

Ситуацию с сохранением права собственности на самовольную постройку “Астория” прокомментировала гостиничный юрист Анастасия Королева:

• Юридически ситуация выглядит так: сначала предприниматель построила гостиницу, не имея на то правовых оснований. Когда дело дошло до суда, владелец смогла узаконить постройку, и уже после признания права собственности в судебном порядке отель был выставлен на продажу.

Самовольно построенные гостиницы: снести нельзя оставить

Как отмечают юристы, самовольные строения сейчас не редкость. По словам Анастасии Королевой, “чаще всего такие самовольные объекты возводятся на землях ИЖС. В основном это характерно для южных регионов нашей страны, но и в Москве такие постройки также возводятся”.

Опасность в том, что предприниматель не всегда догадывается о том, что его отель или иное средство размещения является самовольной постройкой.

Положение о самовольной постройке регулирует статья 222 Гражданского кодекса РФ. Эта норма признает постройку самовольной, если здание, сооружение или другое строение были возведены (созданы):

• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
• без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной достаточно соблюдение одного из условий.

Каким образом предприниматель попадает в суд с таким делом? - Здесь, как отмечает Анастасия Королева, есть два варианта.

1. Предприниматель знает, что его строение незаконно, и выходит в суд с иском о признании права собственности. Администрация региона обращается в суд со встречным иском о сносе такого строения.
2. В суд с исковым требованием о сносе строения обращается администрация региона, а предприниматель защищается в суде и просит суд узаконить самовольную постройку.

“Если еще лет 5-6 назад узаконить самовольное строение в судебном порядке было несложно, то в последние годы наметилась тенденция по ужесточению требований в этом направлении. Дела о самовольных постройках часто доходят до Верховного суда РФ, поскольку правовое регулирование по-прежнему имеет пробелы. И хотя снос самовольного строения является крайней мерой, удовлетворение исков административных органов о сносе появляются все чаще”, - говорит Яна Кузовлева.

Итак, для оформления права собственности на самовольную постройку в судебном порядке необходимо:

• иметь права на земельный участок, допускающие строительство на нем данного объекта;
• постройка должна соответствовать установленным параметрам;
• сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не должно создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

“Самовольно возведенные строения подлежат сносу, если хотя бы одно из указанных положений не соблюдается. При этом, для узаконения постройки все три составляющие должны быть выполнены. Анализ текущей судебной практики свидетельствует о том, что ни регион, ни общая площадь самовольной гостиницы не играют существенной роли при рассмотрении такого спора”, - уточняет Анастасия Королева.

Когда строение подлежало сносу (судебная практика):

• При строительстве спорного объекта нарушены противопожарные нормы и правила, нормативный уровень фактического технического состояния спорного строения не соответствует требованиям нормативных документов, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу для жизни, безопасности и здоровья граждан, завершение строительства спорного объекта в размерах существующего фундамента без нарушения противопожарных, санитарно-эпидемиологических, строительных, градостроительных и иным норм и правил невозможно.
• На своем земельном участке для садоводства собственник построил базу отдыха. В суде установлено, что строящиеся здания не предназначены для ведения садоводства, а строения используются для коммерческих целей. Кроме того, строительные, противопожарные нормы и технические регламенты при строительстве объектов на земельных участках не соблюдены.
• Жилой дом был фактически реконструирован в четырехэтажное здание гостиницы. Спорное строение возведено на публичном земельном участке, не предоставленном уполномоченным органом в установленном порядке для этих целей, в отсутствие какой-либо разрешительной документации, в том числе без проведения государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, разрешения на строительство.

Когда самовольная постройка оставалась в собственности (судебная практика)

Несмотря на ужесточение требований, позволяющих признать право собственности на самовольную постройку, положительная судебная практика также есть. Она подтверждает, что для успешного узаконения самовольного строения необходима тщательная подготовка, которая включает в себя:

• приведение в соответствие документов на земельный участок с целевым назначением здания;
• проверка здания на соответствие действующим правилам землепользования и застройки, градостроительным регламентам, требованиям СНиПов, СанПиНов, противопожарной безопасности как на момент строительства, так и текущим.

Иногда текущее территориальное планирование не допускает размещение гостиниц на конкретных земельных участках. В этом случае, чтобы не нести расходы на снос строения, необходимо привести его в соответствие с разрешенными видами для конкретного земельного участка.

По этой же причине стоит ответственно относиться к покупке недостроенных объектов недвижимости и тщательно проверять документы до сделки: ведь смена собственника не дает новому собственнику никаких гарантий при узаконении самовольного строения.

Яна Кузовлева привела случай из своей юридической практики:

• В 2004 году юридическим лицом на принадлежащем в собственности земельном участке в соответствии с разрешениями на строительство возведен объект незавершенного строительства (степень готовности 58%). В 2009 году продали земельный участок и этот объект в таком виде двум физическим лицам. Указанные лица в период с 2009 по 2019 года достроили здание без получения нового разрешения на строительство. Обратившись в администрацию для узаконения объекта получили отказ.

При изучении документов были выявлены нарушения допустимого количества этажей, предельно допустимого расстояния от границ участка до здания, безопасности конструкции из-за сложного рельефа местности и подземных вод.Также у администрации были претензии к внешнему облику здания.

Обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенное строение без устранения данных несоответствий было бы крайне рискованно: с высокой долей вероятности суд отказал бы в иске о легализации постройки и удовлетворил бы требования администрации о сносе.

Представляя интересы истца, при досудебной подготовке мы:

• получили архивные данные БТИ о том, что с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства этажность здания не поменялась;
• согласовали архитектурно-градостроительный облик объекта и провели работы по изменению фасада здания;
• оформили письменные согласия у собственников смежных участков о том, что они не возражают против расположения нашего здания и претензий не имеют;
• получили геологическое заключение о безопасности и стабильности рельефа;
• получили заключения о санитарно-эпидемиологической, противопожарной и строительной безопасности здания;
• подготовили исполнительную съемку участка с посадкой здания для подтверждения соблюдения требований нулевого процента застройки и отсутствии охранных зон в зоне застройки.

Именно благодаря такой тщательной подготовке к процессу нам удалось добиться легализации постройки, даже несмотря на активную позицию администрации в судебном процессе против этого.

Как видим, ошибки, допущенные прежними собственниками при строительстве, пришлось устранять уже новым собственникам, потратив на это немало нервов, сил и средств.